在国企变革顶层规划（下简称“22号文”）出台的布景下，作为当地国资国企的重镇，上海的要点国企集团和国资上市公司的变革预期也在不断强化。加上央企退出房地产正在路上，房地产板块招引了业界更多重视目光。

 

　　上海国资研讨机构人士通知记者，22号文重在建造现代企业制度。政府经过国资委和国有本钱出资运营公司完结对国企的监督与办理，也就是所谓的管本钱。而上海的国有房地产企业均归于商业大类。

 

　　他指出，国企房地产企业大多重财物，需求进步财物流动性，因而未来国有企业的房地产不是主业的企业，一种挑选是经过出资、运营公司在本钱市场完结退出，或卖掉变现。

 

　　而变革途径大约能够分为三大类：依据房地产为主业进行股权结构上的混合所有制变革、房地产非主业的去房地产化、园区开发从建造转向运营、效劳与立异出资。

 

　　进步集中度

 

　　上海国有本钱运营研讨院研讨员马浩东指出，上海这一轮国资变革，终究意图仍是做优做强做大国有企业，激起和开释企业生机，培养几个世界级企业，完结工业转型，培养战略性工业，优化布局，支撑上海城市转型及科创中心建造。

 

　　例如，变革提出优先股和特别股概念，这两种方法添加了国有本钱的灵活性。前者能够在充沛竞赛的商业类国企中添加民间本钱数量，以国企经营权换来民间本钱，然后扩展国企竞赛力。后者则能够经过特别股方法，在不肯定控股条件下，完结对企业的方针引导，这关于传媒类等既有政治要求，又需求灵活经营的企业而言，具有实际操作含义。

 

　　马浩东剖析以为，上海国企变革首要仍是在怎么使用好本钱市场上做文章，使用本钱市场完结国资从充沛竞赛范畴退出，意味着许多充沛竞赛类企业国资份额要削减。

 

　　22号文关于分类推动国有企业变革中说到，“依据国有本钱的战略定位和开展方针”，将国有企业分为商业类和公益类。公益类国有企业以保证民生、效劳社会、供给公共产品和效劳为首要方针的企业。换言之，充沛参加市场竞赛的企业都归于商业类，房企天然被归入商业类企业。

 

　　而上海国企房地产板块加快变革的空间比较大。同策咨询研讨部总监张雄伟表明，国企变革关于房地产企业，一方面能够处理许多国企在房地产范畴的同业竞赛问题；其次，能够整合资源打造更大的渠道便于转型，使得房地产职业未来的职业集中度进一步进步。

 

　　三种变革途径

 

　　绿洲控股（600606.SH）混改是现在仅有一个现已成功完结的国资变革事例。依据最新的股权结构，绿洲控股两大国有股东——上海地产集团占股18.20%，上海城投占股20.55%。除了上海地产集团与上海城投外，上海中星集团还占股7.22%

 

　　绿洲当年仅仅上海国资体系农委下面的一个企业，逐步开展到今日成为巨无霸房企，已然成为国企变革标杆，最大亮点包含战略抢先优势、混改体系优等。

 

　　混改是国企变革重要方向，财物证券化又是混改重要途径。上述国资体系人士泄漏，在新一轮国资国企变革中，像绿洲集团这样房地产中心竞赛优势显着、布局完好、工业链全体竞赛优势不断增强的国有企业，将取得更多的体系内资源支撑，进一步做大做强。而一些房地工事务不具有竞赛优势的部分国企，经过多种方法退出房地产将是一大趋势。

 

　　多位业界人士以为，上海地产集团国企变革开展较为缓慢，首要原因在于地产集团旗下有较多公益类保证性项目，这些项目事实上不符合上市的要求，需求先剥离之后才干进行下一步动作。

 

　　对此，上海地产集团一位高管承认，因为地产集团旗下中星地产承当了许多保证房、经适房的开发使命，这部分项意图利润率不足以满意上市公司的需求，因而这成为地产集团国企变革的重要难点。

 

　　房地产非主业的国企在去房地产化过程中，首要的问题是怎么盘活手中的存量财物。如上海实业集团手中存量财物许多，盘活存量财物也就成为大多数国有房企的惯例动作。上实旗下地产上市渠道上实开展（600748.SH）现在尽管没有大规模的重组行为，可是公司未来的国企变革道路现已逐步明亮。养老地产、地产金融是上实开展未来转型的两大方向。

 

　　上实开展一位高管从前对媒体泄漏，上实集团在上海崇明86平方公里土地储备未来改变性质之后将优先考虑在上实开展这个渠道进行开发。其中有一部分将用于做养老地产项目，现在现已有两宗土地转型成功。

 

　　与上述转型国企房地产板块忙于转型不同的是，选用第三种途径变革的包含张江高科（600895.SH）、市北高新（600604.SH）、浦东金桥（600639.SH）等园区开发渠道，母公司正着手财物注入、推动存量土地开发。对此，国金证券指出，借着国企变革的春风，关于具有很多上市渠道的集团而言，上市渠道较为稀缺的集团将相关的优质财物注入上市公司确实定性更高。