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南海区集体建设用地入市调查
  广东省佛山市南海区是国内最早探究团体建造用地依法有序合理入市的区域之一。现在,南海区现已探究出一条运用团体建造用地推动工业化、乡镇化和农业现代化的“三化”新路,树立了包含确权挂号、流通买卖渠道、根底地价系统等在内的团体建造用地入市系统。多年实践证明,团体建造用地入市为南海区的经济社会可继续展开、居民收入可继续添加、乡镇化可继续推动,发挥了不行代替的作用,可为其他区域供应重要的经历学习。
  
  国务院展开研讨中心课题组团体建造用地上的工业化和乡镇化广东省佛山市南海区地处珠江三角洲内地,辖区面积1073.8平方公里,户籍人口120.9万人,常住人口260.8万人。2012年,南海区完结区域生产总值1966亿元,乡镇居民可支配收入36348元,乡村居民纯收入16673元,首先迈入世界通行的中等收入水平。
  
  与依托征地和土地国有化推动的工业化、乡镇化方法不同,南海区的工业化、乡镇化首要是在团体建造用地上打开。据第2次土地调查结果,南海区建造用地面积是79.75万亩,其间乡村团体建造用地面积56.55万亩,占全区建造用地总量的71%;宅基地面积超越17万亩,挨近建造用地总面积的22%。
  
  从上世纪90年代初开端,为满意企业用地需求,南海区村组两级团体经济组织以兴办乡镇企业名义请求用地,处理土地运用权证,然后将土地租借给企业出资建造。2012年,南海区工业总产量到达4226亿元,有一半以上的工业用地是团体建造用地,为南海区工业化做出了巨大贡献。
  
  跟着工业化的快速推动,土地资源对南海区展开的限制越来越大。一方面,南海区根本农田占土地面积的比重不到13%,建造用地已占到土地面积的33%,土地过度开发现象严峻;另一方面,现有的“旧乡镇、旧厂房、旧村居”普遍存在缺少规划辅导、布局涣散、安全隐患较大、土地运用率低一级问题。以石肯村南都片区为例,该片区坐落禅桂中心组团黄金地块,占地面积约140亩,原有企业105家,但大部分都是些矮小的简易旧厂房,集合的是低端的粗放型职业。2008年全球金融危机迸发后,南海区呈现了“部分工厂封闭、厂房搁置”的现象。南海区政府意识到,对存量建造用地的改造,既能够添加农人团体租金收入,又能够大大提高土地运用率,还能够为南海区工业晋级和城市建造供应用地空间。从2010年开端,南海区在疆土部和广东省政府支撑下,首先对“旧乡镇、旧厂房、旧村居”进行改造。在广东省2009年出台《关于推动“三旧”改造促进节省集约用地的若干意见》后,南海区累计出台了26份区级“三旧”改造文件。现在,南海区除作为房地产和商业等经营性用地有必要转性为国有以外,大部分工业晋级用地、商场用地和城市用地均保留了团体一切性质,大部分团体建造用地直接参与城市化建造,用于城市建造的土地有70%—80%都是团体用地。
  
  做法与作用经过二十多年的实践,南海区不断探究团体建造用地进入商场的有用方法,根本构成了比较完善的准则组织,为土地准则的大局变革供应了经历。
  
  ——展开乡村团体土地确权一是清晰团体土地确权挂号的规模,包含全区规模内的乡村团体一切土地,除犁地、河流、滩涂、鱼塘外,还包含现已进行非农建造的工业和三产用地。二是界定前史留传建造用地规模,规矩对以下几类土地一次性予以处理:契合土地运用总体规划建造用地规模内的土地;1999年1月1日曾经已成为建造用地,仍未取得合法用地手续的土地,但不触及土地运用总体规划所划定的根本农田维护区的土地;已取得团体土地一切权证、属建造用地性质的土地。三是对契合确权挂号发证条件的乡村团体经济组织和用地主体颁布权力证书,土地一切权证书直接发给契合规矩条件的乡村团体经济组织。
  
  乡村团体土地产权主体的断定,为团体建造用地运用权流通顺利进行奠定了根底。
  
  ——将团体建造用地归入规划操控南海区将全区划分为东、中、西三大片区,东部以金融高新区为主,要点展开金融业、商业和寓居业;中部为高新工业技术园区,要点展开制造业;西部以西樵山为主,要点展开旅游业。对团体建造用地施行规划处理,要求团体建造用地的开发,有必要契合三大片区的开发规划和展开理念。乡村团体建造用地选址有必要契合土地运用总体规划、乡镇建造规划和村庄、集镇规划,地上建筑物建造有必要按同意的规划要求施行。
  
  ——拟定规范流通方针和流程为了规范和促进团体建造用地流通,广东省人民政府于2005年出台《广东省团体建造用地运用权流通处理方法》(第100号令)。南海区在此根底上拟定了《佛山市南海区团体建造用地运用权出让租借处理方法》和《团体建造用地运用权转让、转租、典当处理方法》,清晰提出乡村团体建造用地和国有建造用地“同地、同价、同权”,答应乡村团体建造用地在商场上出让、转让、租借、转租和典当。还清楚了团体建造用地的流通流程:以村团体经济组织名义处理规划条件等手续——村团体经济组织拟定流通计划(包含流通方法、流通价格等)——流通计划提交村(居)党组织检查——团体表决流通计划——村 (居)党组织检查存案——提交团体财物买卖渠道进行揭露买卖——签定流通合同。
  
  ——树立基准地价系统为了规范团体建造用地流通商场,南海区早在2011年就开端着手树立团体建造用地基准地价系统,经过两年多的研讨,在2013年年头顺利完结。2013年,区政府印发《佛山市南海区人民政府关于发布施行南海区团体建造用地基准地价的告诉》,并于当年2月1日起履行。南海区对不同用处的团体土地拟定基准地价,为团体土地买卖供应了依据。
  
  ——树立团体建造用地税收系统团体建造用地流通触及的税费项目首要包含物业租借税和土地运用税。以南海区乡村团体物业类财物2011年度租借收入18亿元为基准核算,公司化运营后的物业租借税款至少为3.66亿元;以南海区团体建造用地面积为389477.19亩来核算,土地运用税至少为7.99亿元,算计约11.45亿元。占团体经济组织可支配收入50.8亿元的22.54%,相当于现在税收(84618343.79元)的13.53倍。
  
  南海区团体建造用地进入商场,创始了团体建造用地上的工业化、乡镇化方法,为农人共享乡镇化进程的土地增值收益供应了机会,完结了政府与农人、乡村与乡镇展开的共赢。
  
  榜首,农人共享了土地级差收益,缩小了城乡居民收入距离。团体土地租金收入从2008年的22.6亿元添加到2012年的30.2亿元。村组两级分红从2008年的16.8亿元添加到2012年的26.7亿元,两级人均分红从2008年的2347元添加到2013年的3516元。社员股东总数75.9万,占乡村居民的99.4%。南海区乡村居民人均纯收入从2008年的11158元提高到2012年的16673元,城乡收入比从2008年的2.33:1缩小到2012年的2.18:1。
  
  第二,强大了村组两级团体经济。到2012年,乡村经济总收入超亿元的村 (居)216个;经联社团体经济总收入超1000万元的村 (居)79个,其间超5000万元的15个;可支配收入超100万元的村(居)200个,其间超3000万元的13个;可支配收入超100万元的经济社934个,其间超1000万元的41个。村组两级团体财物总额306亿元,其间经济社级161亿元;两级货币资金存量76亿元,其间经济社级52亿元。团体经济组织对村(居)公共效劳供应的支撑与投入逐年添加,2011年和2012年别离到达24.78亿元和31亿元。
  
  第三,为城市展开拓宽了空间,促进了土地集约运用。2007年至今,南海区施行“三旧”改造,为乡镇展开和工业晋级拓宽了空间。全区共断定 “三旧”项目41批次共3446项,触及土地面积18.5万亩;已完结200多个“三旧”改造项目,改造土地面积6000多亩,投入改造资金150亿元;正在展开的项目168宗,土地面积1.9万亩。已完善前史用地手续土地面积1.8万亩,正在完善前史用地手续土地面积约2万亩。
  
  维护犁地和保证农人权益——施行根本农田补助,严厉犁地维护依据南海区土地运用总体规划(2010—2020年),至2020年,全区根本农田维护方针不少于20万亩,犁地保有量不少于21.5万亩。土地资源特别是犁地资源维护面对史无前例的压力。可是,因为农产品特别是粮食作物的附加值不高,与二、三工业的产出投入比构成巨大差异,根本农田具有者“守土有责,护土无利”,给南海区犁地和根本农田维护带来实际要挟。
  
  为了加强根本农田维护区建造,缩小根本农田与建造用地的利益距离,添加根本农田维护区农人收入,南海区于2009年5月在全国首先拟定了《佛山市南海区施行根本农田维护区财政补助试行方法》和《佛山市南海区施行根本农田维护区财政补助试行方法施行细则》,清晰了对承当根本农田维护使命的乡村团体经济组织进行经济补助的准则,规矩根本农田维护区补助规范为500元/亩/年,根本农田维护区财政补助资金列入当年区级财政预算。2010年到2012年间,南海区累计用于根本农田维护资金补助超越3亿元。
  
  除此之外,南海区还经过展开农田及鱼塘整治,提高了村团体收入和土地产出收益,2009年至2011年,南海区共投入资金6695万元,整治农田10000亩、鱼塘15000亩;经初步统计,农田整治区栽培农户一年添加收入5750万元,鱼塘整治区一年添加产量1.13万吨,添加产量1.9亿元,养殖户年添加收入3720万元。因为施行土地整治,整治区种养农户收入普遍提高3—5倍。
  
  ——树立团体财物买卖渠道,保证农人权益为了保证团体建造用地流经进程的透明化和揭露化,南海区树立了镇村两级团体财物买卖渠道。将经联社和经济社的一切团体财物,包含每间物业、每个鱼塘、每块土地、每份合同在清产核算后悉数输入买卖渠道的软件系统。南海区自2010年起全面推行乡村团体财物渠道树立作业,8个镇(大街)先后组成成立了乡村团体财物处理买卖中心。到2013年5月底,全区进入团体财物处理买卖中心成交的财物共28088宗,标的总金额149.4亿
文章来源:未知 更新时间:2018-07-16 17:54 文章录入:peili
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